Ипотека считается как обычный кредит
Разница только на входе: сначала из стоимости квартиры вычитается первоначальный взнос, и всё дальнейшее считается от остатка.
Сумма кредита = Стоимость − Первоначальный взнос
Дальше — та же формула, что и у любого кредита: проценты начисляются на остаток долга за фактическое число дней, платёж делится на проценты и тело. Подробный разбор структуры платежа есть на странице кредитного калькулятора.
Что даёт первоначальный взнос
Квартира за 7 500 000 ₽, ставка 18%, срок 20 лет, выдача 1 января:
| Взнос | Сумма кредита | Платёж | Переплата |
|---|---|---|---|
| 15% — 1 125 000 ₽ | 6 375 000 ₽ | 98 386 ₽ | 17 155 186 ₽ |
| 20% — 1 500 000 ₽ | 6 000 000 ₽ | 92 599 ₽ | 16 146 057 ₽ |
| 30% — 2 250 000 ₽ | 5 250 000 ₽ | 81 024 ₽ | 14 127 800 ₽ |
| 50% — 3 750 000 ₽ | 3 750 000 ₽ | 57 874 ₽ | 10 091 286 ₽ |
Дата выдачи в примерах — 1 января. Она влияет на переплату: проценты начисляются за фактические дни, а месяцы разной длины, и в високосном году делитель другой. Сам платёж от даты не зависит — он считается по формуле аннуитета. На двадцати годах разброс между разными датами выдачи доходит до 200 тысяч, около процента переплаты. Поэтому ваш расчёт может слегка разойтись с таблицами ниже.
Лишние 375 000 ₽ взноса (с 15% до 20%) экономят больше миллиона переплаты. Каждый рубль взноса убирает примерно три рубля процентов — на двадцатилетнем сроке под 18%.
Почему длинный срок обходится дороже
Кредит 6 000 000 ₽ под 18%, выдача 1 января:
| Срок | Платёж | Переплата |
|---|---|---|
| 10 лет | 108 111 ₽ | 6 960 273 ₽ |
| 15 лет | 96 625 ₽ | 11 360 851 ₽ |
| 20 лет | 92 599 ₽ | 16 146 057 ₽ |
| 30 лет | 90 425 ₽ | 26 102 789 ₽ |
Обратите внимание на верх и низ таблицы. Растянув срок с 20 лет до 30, вы облегчаете платёж всего на 2 174 ₽ в месяц — и доплачиваете почти 10 миллионов процентов.
При высокой ставке платёж почти перестаёт зависеть от срока: он уходит в проценты, а не в тело. Брать срок длиннее нужного смысла нет.
Сократить срок или уменьшить платёж
Это главный вопрос досрочного погашения, и разница между вариантами огромна. Ипотека 6 000 000 ₽ под 18% на 20 лет, выдача 1 января, вносим по 20 000 ₽ сверх платежа каждый месяц:
| Режим | Срок | Переплата | Экономия |
|---|---|---|---|
| Без досрочных | 20 лет | 16 146 057 ₽ | — |
| Уменьшать платёж | 18,3 года | 10 386 448 ₽ | 5 759 609 ₽ |
| Сокращать срок | 9 лет | 6 134 506 ₽ | 10 011 551 ₽ |
Те же 20 000 ₽ в месяц дают экономию в 1,7 раза больше, если направлять их на сокращение срока. Ипотека закрывается за 9 лет вместо 20.
Почему так: сокращение срока убирает платежи с конца графика, а платёж остаётся прежним, и тело гасится всё быстрее. Уменьшение платежа снижает нагрузку, но вы продолжаете платить проценты почти весь исходный срок.
Уменьшать платёж имеет смысл, когда важнее устойчивость бюджета, а не итоговая сумма: доход нестабилен, и меньший обязательный платёж — это запас прочности.
Как посчитать своё погашение
Кнопка «Добавить частичное погашение» позволяет задать сумму, дату и режим — разово или каждый месяц. Погашений можно добавить несколько, с разными режимами: калькулятор пересчитает график по порядку дат.
Отдельный блок «Досрочное погашение» отвечает на другой вопрос: сколько нужно денег, чтобы закрыть ипотеку целиком на конкретную дату. Эта сумма показана с копейками и округлена вверх — перевод на рубль меньше оставит копеечный долг с процентами.
Переплата в сегодняшних деньгах
Шестнадцать миллионов переплаты выглядят страшно, но это сумма платежей за двадцать лет — а платёж 2046 года вносится совсем другими деньгами. Складывать его с платежом 2026 года напрямую всё равно что складывать рубли с долларами.
Честное сравнение получается, если привести все будущие платежи к сегодняшним деньгам. Та же ипотека 6 000 000 ₽ под 18% на 20 лет, выдача 1 января:
| Инфляция | Переплата в сегодняшних деньгах |
|---|---|
| 0% (номинально) | 16 146 057 ₽ |
| 5% | 8 133 105 ₽ |
| 7,75% — средняя за 20 лет | 5 488 592 ₽ |
| 9% | 4 541 555 ₽ |
| 12% | 2 739 038 ₽ |
Включите галку «Учитывать инфляцию» — калькулятор посчитает эту строку для ваших условий. По умолчанию подставлено 7,75%: средняя за последние 20 лет по данным Росстата. Это предположение о будущем, а не факт, и его стоит менять под свой прогноз.
Где проходит граница
Реальная переплата обнуляется, когда инфляция догоняет ставку:
| Ставка | Инфляция, при которой переплаты нет |
|---|---|
| 10% | 10,5% |
| 14% | 14,9% |
| 18% | 19,6% |
| 22% | 24,3% |
Отсюда правило: сравнивайте ставку не с нулём, а с ожидаемой инфляцией. Разница между ними и есть настоящая цена кредита. Ипотека под 18% при инфляции 8% обходится примерно как под 9% при нулевой инфляции.
Порог чуть выше самой ставки, потому что платежи идут каждый месяц, а не одной суммой в конце срока.
Оговорка, без которой правило вредно: инфляция за 20 лет неизвестна никому. Расчёт показывает, что будет при заданном предположении, — это способ увидеть чувствительность, а не прогноз.
А если жильё дорожает?
Это отдельный вопрос, и смешивать его с расчётом кредита не стоит. Проценты банку — расходы, рост цены квартиры — доход от актива. Сложить их можно, но тогда сравнивать нужно с альтернативой: снимать жильё, а первоначальный взнос вложить. Без этой альтернативы фраза «переплаты нет» не с чем сопоставить.
И главное: рост цен на жильё — не закон природы. Вот данные Росстата по России, рядом с инфляцией за те же годы:
| Период | Инфляция | Новостройки | Вторичка |
|---|---|---|---|
| 2015–2019 до льготной ипотеки | +31,1% | +15,1% реально −12,1% | −0,2% реально −23,8% |
| 2020–2024 льготная ипотека | +49,7% | +103,8% реально +36,1% | +65,9% реально +10,8% |
| 2015–2025 весь период | +107,2% | +155,1% реально +23,1% | +72,1% реально −16,9% |
«Реально» — это насколько жильё обогнало инфляцию. И картина переворачивается ровно на границе 2020 года.
До льготной ипотеки жильё отставало от инфляции: новостройки на 12,1%, вторичка на 23,8% за пять лет. Квартира как вложение теряла покупательную способность.
В 2020–2024 годах новостройки выросли на +103,8% при инфляции +49,7% — реальный прирост +36,1%. Именно этот период и породил ощущение, что ипотека сама себя окупает.
Но за одиннадцать лет целиком вторичный рынок — тот, где покупает большинство, — отстал от инфляции на 16,9%. Обогнали её только новостройки, и весь их выигрыш пришёлся на годы льготных программ.
Вывод не в том, что покупать не стоит. Вывод в том, что закладывать в расчёт рост цены выше инфляции — значит рассчитывать на повторение одного конкретного пятилетия, которое держалось на решении государства.
Частые вопросы
Учитывается ли налоговый вычет?
Нет. Вычет за проценты по ипотеке возвращается отдельно и не влияет на график платежей. Его считают от фактически уплаченных процентов — разбивку по годам можно взять из графика.
Что с материнским капиталом?
Добавьте его как частичное погашение на дату перечисления. Если он идёт в первоначальный взнос — просто включите в сумму взноса.
Почему банк называет другую переплату?
В полную стоимость кредита банк включает страхование жизни и имущества, оценку и комиссии. Калькулятор считает только тело и проценты.
Можно ли учесть изменение ставки?
Пока нет, ставка постоянна весь срок. Для рефинансирования посчитайте остаток долга на дату перехода в режиме «Погасить одной суммой», а затем заведите новый расчёт с этой суммой и новой ставкой.